2026년 10월 29일 기준입니다. 마스터옥션이 모은 법원경매·공매 공개 정보에서 「대지권 미등기」로 표시된 물건은 139건입니다. 말뜻부터 정리하고, 지금 실제로 몇 건이 어디에 있는지 숫자로 보여드립니다.
아파트나 다세대주택을 사면 건물과 함께 그 건물이 서 있는 땅에 대한 권리도 따라옵니다. 그런데 그 권리가 등기되어 있지 않은 경우가 있습니다.
등기가 없으면 나중에 땅에 대한 권리를 주장하기 어려울 수 있고, 재건축이나 매도 때 문제가 됩니다. 대출이 거절되는 경우도 있습니다.
다만 등기가 없다고 권리가 없는 것은 아닙니다. 분양 당시 땅 몫을 이미 치렀다면 권리는 있는데 서류만 안 된 상태일 수 있습니다. 사건마다 다릅니다.
왜 중요한가: 땅에 대한 권리가 등기되어 있지 않습니다.
| 지역 | 건수 | 비중 |
|---|---|---|
| 인천 미추홀구 | 18건 | 12.9% |
| 경기 광주시 | 14건 | 10.1% |
| 충남 천안시 서북구 | 10건 | 7.2% |
| 서울 중랑구 | 7건 | 5% |
| 경기 고양시 덕양구 | 6건 | 4.3% |
| 경남 창원시 의창구 | 5건 | 3.6% |
| 인천 서구 | 5건 | 3.6% |
| 경기 고양시 일산동구 | 4건 | 2.9% |
| 경기 김포시 | 4건 | 2.9% |
| 경기 화성시 | 4건 | 2.9% |
건수는 이 글을 만든 날 기준입니다. 물건은 취하·매각으로 수시로 바뀝니다.
| 구분 | 건수 | 비중 |
|---|---|---|
| 법원경매 | 139건 | 100% |
| 감정가 대비 95% 이상 | 65건 | 46.8% |
| 감정가 대비 55~75% | 29건 | 20.9% |
| 감정가 대비 40~55% | 12건 | 8.6% |
| 감정가 대비 40% 미만 | 33건 | 23.7% |
감정가 대비 비율은 지금 회차 최저가를 기준으로 계산했습니다.
| 종류 | 건수 | 비중 |
|---|---|---|
| 상가용및업무용건물 | 67건 | 48.2% |
| 주거용건물 | 58건 | 41.7% |
| 토지 | 10건 | 7.2% |
| 산업용및기타특수용건물 | 2건 | 1.4% |
| 기타 | 2건 | 1.4% |
종류가 섞여 있습니다. 같은 기준으로 보면 빠뜨리는 것이 생깁니다.
| 최저가 구간 | 건수 | 비중 |
|---|---|---|
| 1천만 이하 | 5건 | 3.6% |
| 1천~5천만 | 26건 | 18.7% |
| 5천만~1억 | 18건 | 12.9% |
| 1~3억 | 37건 | 26.6% |
| 3~5억 | 16건 | 11.5% |
| 5~10억 | 21건 | 15.1% |
| 10억 초과 | 16건 | 11.5% |
1~3억 구간이 가장 많습니다. 준비하실 자금의 기준이 대체로 이 언저리입니다. 감정가가 아니라 지금 회차에 실제로 입찰하는 값입니다.
「대지권 미등기」 물건은 54.7%가 한 번 이상 유찰됐습니다. 전체 평균은 40.4%이니 14.3%p 높습니다. 유찰은 그 값에도 아무도 사지 않았다는 뜻입니다. 값이 싸서 좋은 것이 아니라, 싸진 이유가 있다고 읽으셔야 합니다. 다른 사람들도 서류를 보고 물러선 것일 수 있습니다. 반대로 말하면, 그 이유를 정확히 알아낼 수 있는 분에게는 경쟁이 적은 자리이기도 합니다. 어느 쪽이든 먼저 할 일은 같습니다 — 왜 유찰됐는지를 서류에서 찾는 것입니다.
| 이런 분이라면 | 먼저 볼 것 | 왜 |
|---|---|---|
| 처음 보시는 분이라면 | 아직 값이 떨어지지 않은 물건 65건 | 권리관계가 복잡해지기 전인 경우가 많아 판단 기준이 분명합니다 |
| 서류를 꼼꼼히 볼 수 있다면 | 세 번 넘게 유찰된 물건 40건 | 왜 남았는지를 알아낼 수 있다면 경쟁이 가장 적은 자리입니다 |
| 자금이 정해져 있다면 | 감정가 40% 미만까지 떨어진 물건 33건 | 다만 많이 떨어진 물건은 떨어진 이유를 먼저 설명할 수 있어야 합니다 |
| 가까운 곳부터 보시려면 | 인천 미추홀구 18건 | 현장을 직접 볼 수 있는 거리가 이 유형에서는 특히 중요합니다 |
건수는 이 글을 만든 날 기준입니다.
“대출이 나오지 않아 잔금을 내지 못했다”
왜 그런가 · 대지권 미등기는 담보 평가에서 불리합니다.
어떻게 하나 · undefined
“팔려고 하니 사려는 사람이 꺼린다”
왜 그런가 · 미등기 상태는 매매에서도 걸림돌입니다.
어떻게 하나 · undefined
저희 글은 아래 자료를 모아 정리한 것입니다. 입찰을 결정하실 때는 반드시 원문을 직접 확인하십시오.
위 숫자는 2026-10-29 기준으로 마스터옥션이 수집한 법원경매·공매 공개 정보를 집계한 것입니다. 이 글은 말뜻과 실제 건수를 정리한 것입니다. 권리가 성립하는지, 낙찰 뒤 누가 무엇을 떠안는지는 사건마다 다르고 법원이 판단합니다. 입찰 전에 매각물건명세서·현황조사서·등기부를 직접 보시고, 필요하면 변호사·법무사에게 확인하십시오.