2026년 10월 29일 기준입니다. 마스터옥션이 모은 법원경매·공매 공개 정보에서 「제시외건물 있음」으로 표시된 물건은 5,779건입니다. 말뜻부터 정리하고, 지금 실제로 몇 건이 어디에 있는지 숫자로 보여드립니다.
땅을 경매에 내놓았는데 그 땅 위에 감정평가에 들어가지 않은 건물이 있는 경우가 있습니다. 창고, 비닐하우스, 무허가 주택 같은 것들입니다. 이것을 제시외건물이라고 합니다.
명세서에 「매각에 포함」이라고 적혀 있으면 함께 받습니다. 그런데 「매각 제외」라고 적혀 있으면, 낙찰받은 내 땅 위에 남의 건물이 그대로 남습니다.
그 건물을 치우려면 건물 주인과 따로 이야기해야 하고, 법정지상권이 인정되면 철거를 요구할 수 없는 경우도 있습니다.
왜 중요한가: 매각에 포함되지 않으면 남의 건물이 내 땅에 남습니다.
| 지역 | 건수 | 비중 |
|---|---|---|
| 경남 거제시 | 144건 | 2.5% |
| 제주 제주시 | 124건 | 2.1% |
| 경남 김해시 | 110건 | 1.9% |
| 제주 서귀포시 | 107건 | 1.9% |
| 경남 진주시 | 104건 | 1.8% |
| 경남 밀양시 | 88건 | 1.5% |
| 경기 평택시 | 86건 | 1.5% |
| 충남 당진시 | 82건 | 1.4% |
| 경기 파주시 | 79건 | 1.4% |
| 경북 경주시 | 79건 | 1.4% |
건수는 이 글을 만든 날 기준입니다. 물건은 취하·매각으로 수시로 바뀝니다.
| 구분 | 건수 | 비중 |
|---|---|---|
| 법원경매 | 5,779건 | 100% |
| 감정가 대비 95% 이상 | 3,219건 | 55.7% |
| 감정가 대비 75~95% | 109건 | 1.9% |
| 감정가 대비 55~75% | 1,087건 | 18.8% |
| 감정가 대비 40~55% | 749건 | 13% |
| 감정가 대비 40% 미만 | 615건 | 10.6% |
감정가 대비 비율은 지금 회차 최저가를 기준으로 계산했습니다.
| 종류 | 건수 | 비중 |
|---|---|---|
| 토지 | 4,820건 | 83.4% |
| 주거용건물 | 606건 | 10.5% |
| 상가용및업무용건물 | 179건 | 3.1% |
| 산업용및기타특수용건물 | 75건 | 1.3% |
| 기타 | 70건 | 1.2% |
| 자동차·중기 | 29건 | 0.5% |
열 건 중 8건이 토지입니다. 확인할 서류도 그 종류에 맞춰 보시면 됩니다.
| 최저가 구간 | 건수 | 비중 |
|---|---|---|
| 1천만 이하 | 131건 | 2.3% |
| 1천~5천만 | 515건 | 8.9% |
| 5천만~1억 | 442건 | 7.6% |
| 1~3억 | 1,270건 | 22% |
| 3~5억 | 715건 | 12.4% |
| 5~10억 | 957건 | 16.6% |
| 10억 초과 | 1,749건 | 30.3% |
10억 초과 구간이 가장 많습니다. 준비하실 자금의 기준이 대체로 이 언저리입니다. 감정가가 아니라 지금 회차에 실제로 입찰하는 값입니다.
「제시외건물 있음」 물건은 51%가 한 번 이상 유찰됐습니다. 전체 평균은 40.5%이니 10.5%p 높습니다. 유찰은 그 값에도 아무도 사지 않았다는 뜻입니다. 값이 싸서 좋은 것이 아니라, 싸진 이유가 있다고 읽으셔야 합니다. 다른 사람들도 서류를 보고 물러선 것일 수 있습니다. 반대로 말하면, 그 이유를 정확히 알아낼 수 있는 분에게는 경쟁이 적은 자리이기도 합니다. 어느 쪽이든 먼저 할 일은 같습니다 — 왜 유찰됐는지를 서류에서 찾는 것입니다.
| 이런 분이라면 | 먼저 볼 것 | 왜 |
|---|---|---|
| 처음 보시는 분이라면 | 아직 값이 떨어지지 않은 물건 3,219건 | 권리관계가 복잡해지기 전인 경우가 많아 판단 기준이 분명합니다 |
| 서류를 꼼꼼히 볼 수 있다면 | 세 번 넘게 유찰된 물건 1,226건 | 왜 남았는지를 알아낼 수 있다면 경쟁이 가장 적은 자리입니다 |
| 자금이 정해져 있다면 | 감정가 40% 미만까지 떨어진 물건 615건 | 다만 많이 떨어진 물건은 떨어진 이유를 먼저 설명할 수 있어야 합니다 |
| 가까운 곳부터 보시려면 | 경남 거제시 144건 | 현장을 직접 볼 수 있는 거리가 이 유형에서는 특히 중요합니다 |
건수는 이 글을 만든 날 기준입니다.
“땅을 샀는데 쓸 수가 없다”
왜 그런가 · 남의 건물이 땅을 덮고 있으면 내 땅인데도 쓰지 못합니다.
어떻게 하나 · undefined
“철거하라고 했더니 안 된다고 한다”
왜 그런가 · 건물에 법정지상권이 인정되면 땅 주인이 철거를 요구할 수 없습니다.
어떻게 하나 · undefined
저희 글은 아래 자료를 모아 정리한 것입니다. 입찰을 결정하실 때는 반드시 원문을 직접 확인하십시오.
위 숫자는 2026-10-29 기준으로 마스터옥션이 수집한 법원경매·공매 공개 정보를 집계한 것입니다. 이 글은 말뜻과 실제 건수를 정리한 것입니다. 권리가 성립하는지, 낙찰 뒤 누가 무엇을 떠안는지는 사건마다 다르고 법원이 판단합니다. 입찰 전에 매각물건명세서·현황조사서·등기부를 직접 보시고, 필요하면 변호사·법무사에게 확인하십시오.