2026년 10월 29일 기준입니다. 마스터옥션이 모은 법원경매·공매 공개 정보에서 「대항력 있는 임차인」으로 표시된 물건은 3,440건입니다. 말뜻부터 정리하고, 지금 실제로 몇 건이 어디에 있는지 숫자로 보여드립니다.
세입자가 집을 빌려 살면서 주민등록을 그 집으로 옮기고 실제로 살고 있으면, 그 집이 경매로 넘어가도 새 주인에게 "나는 계약 기간까지 살겠다"고 말할 수 있습니다. 이 힘을 대항력이라고 합니다.
중요한 것은 순서입니다. 세입자가 들어온 날이 은행 근저당보다 빠르면 대항력이 남고, 늦으면 낙찰과 함께 사라집니다. 같은 집, 같은 세입자인데 날짜 하나로 결과가 정반대가 됩니다.
대항력이 남은 세입자가 보증금을 배당에서 다 받지 못하면, 못 받은 만큼을 낙찰자가 물어줘야 집을 비워 받을 수 있습니다. 낙찰가 외에 돈이 더 드는 대표적인 경우입니다.
왜 중요한가: 낙찰 후에도 임차인이 계속 살 수 있고, 보증금을 매수인이 돌려줘야 할 수 있습니다.
| 지역 | 건수 | 비중 |
|---|---|---|
| 서울 강서구 | 259건 | 7.5% |
| 서울 은평구 | 133건 | 3.9% |
| 서울 관악구 | 107건 | 3.1% |
| 서울 금천구 | 97건 | 2.8% |
| 인천 부평구 | 97건 | 2.8% |
| 인천 미추홀구 | 90건 | 2.6% |
| 서울 구로구 | 76건 | 2.2% |
| 인천 남동구 | 72건 | 2.1% |
| 서울 강동구 | 71건 | 2.1% |
| 경기 부천시 원미구 | 63건 | 1.8% |
건수는 이 글을 만든 날 기준입니다. 물건은 취하·매각으로 수시로 바뀝니다.
| 구분 | 건수 | 비중 |
|---|---|---|
| 법원경매 | 2,533건 | 73.6% |
| 공매(온비드) | 907건 | 26.4% |
| 감정가 대비 95% 이상 | 1,432건 | 41.6% |
| 감정가 대비 75~95% | 310건 | 9% |
| 감정가 대비 55~75% | 448건 | 13% |
| 감정가 대비 40~55% | 442건 | 12.8% |
| 감정가 대비 40% 미만 | 808건 | 23.5% |
법원경매와 공매는 제도가 달라 같은 말이 다른 뜻이 됩니다. 한 줄로 합쳐 보지 마십시오.
| 종류 | 건수 | 비중 |
|---|---|---|
| 주거용건물 | 2,904건 | 84.4% |
| 상가용및업무용건물 | 254건 | 7.4% |
| 용도복합용건물 | 166건 | 4.8% |
| 토지 | 98건 | 2.8% |
| 기타 | 10건 | 0.3% |
| 산업용및기타특수용건물 | 7건 | 0.2% |
| 그 밖 | 1건 | 0% |
열 건 중 8건이 주거용건물입니다. 확인할 서류도 그 종류에 맞춰 보시면 됩니다.
| 최저가 구간 | 건수 | 비중 |
|---|---|---|
| 1천만 이하 | 153건 | 4.4% |
| 1천~5천만 | 605건 | 17.6% |
| 5천만~1억 | 659건 | 19.2% |
| 1~3억 | 1,592건 | 46.3% |
| 3~5억 | 288건 | 8.4% |
| 5~10억 | 83건 | 2.4% |
| 10억 초과 | 60건 | 1.7% |
1~3억 구간이 가장 많습니다. 준비하실 자금의 기준이 대체로 이 언저리입니다. 감정가가 아니라 지금 회차에 실제로 입찰하는 값입니다.
「대항력 있는 임차인」 물건은 52.4%가 한 번 이상 유찰됐습니다. 전체 평균은 40.5%이니 11.9%p 높습니다. 유찰은 그 값에도 아무도 사지 않았다는 뜻입니다. 값이 싸서 좋은 것이 아니라, 싸진 이유가 있다고 읽으셔야 합니다. 다른 사람들도 서류를 보고 물러선 것일 수 있습니다. 반대로 말하면, 그 이유를 정확히 알아낼 수 있는 분에게는 경쟁이 적은 자리이기도 합니다. 어느 쪽이든 먼저 할 일은 같습니다 — 왜 유찰됐는지를 서류에서 찾는 것입니다.
| 이런 분이라면 | 먼저 볼 것 | 왜 |
|---|---|---|
| 처음 보시는 분이라면 | 아직 값이 떨어지지 않은 물건 1,432건 | 권리관계가 복잡해지기 전인 경우가 많아 판단 기준이 분명합니다 |
| 서류를 꼼꼼히 볼 수 있다면 | 세 번 넘게 유찰된 물건 1,195건 | 왜 남았는지를 알아낼 수 있다면 경쟁이 가장 적은 자리입니다 |
| 자금이 정해져 있다면 | 감정가 40% 미만까지 떨어진 물건 808건 | 다만 많이 떨어진 물건은 떨어진 이유를 먼저 설명할 수 있어야 합니다 |
| 가까운 곳부터 보시려면 | 서울 강서구 259건 | 현장을 직접 볼 수 있는 거리가 이 유형에서는 특히 중요합니다 |
건수는 이 글을 만든 날 기준입니다.
“싸게 낙찰받았는데 보증금을 물어주고 나니 시세보다 비쌌다”
왜 그런가 · 대항력 있는 보증금은 낙찰가에 포함되지 않습니다. 따로 나가는 돈입니다.
어떻게 하나 · undefined
“세입자가 나가지 않고 버틴다”
왜 그런가 · 대항력이 있으면 계약 기간까지 살 권리가 있습니다. 내보낼 대상이 아닙니다.
어떻게 하나 · undefined
저희 글은 아래 자료를 모아 정리한 것입니다. 입찰을 결정하실 때는 반드시 원문을 직접 확인하십시오.
위 숫자는 2026-10-29 기준으로 마스터옥션이 수집한 법원경매·공매 공개 정보를 집계한 것입니다. 이 글은 말뜻과 실제 건수를 정리한 것입니다. 권리가 성립하는지, 낙찰 뒤 누가 무엇을 떠안는지는 사건마다 다르고 법원이 판단합니다. 입찰 전에 매각물건명세서·현황조사서·등기부를 직접 보시고, 필요하면 변호사·법무사에게 확인하십시오.