2026년 10월 29일 기준입니다. 마스터옥션이 모은 법원경매·공매 공개 정보에서 「형식적경매」로 표시된 물건은 320건입니다. 말뜻부터 정리하고, 지금 실제로 몇 건이 어디에 있는지 숫자로 보여드립니다.
경매는 보통 빚을 받아내기 위해 합니다. 그런데 재산을 나누거나 정리할 목적으로 하는 경매도 있습니다. 이것을 형식적경매라고 합니다.
중요한 차이는 권리가 깨끗해지지 않을 수 있다는 점입니다. 일반 경매는 낙찰과 함께 대부분의 권리가 사라지지만, 형식적경매에서는 기존 권리가 그대로 남는다고 보는 경우가 있습니다.
즉 "경매로 받으면 깨끗하다"는 상식이 이 유형에는 그대로 적용되지 않습니다. 등기부에 있는 것이 남을 수 있습니다.
왜 중요한가: 기존 권리가 낙찰과 함께 사라진다고 볼 수 없는 사건입니다.
| 지역 | 건수 | 비중 |
|---|---|---|
| 서울 금천구 | 22건 | 6.9% |
| 부산 사하구 | 13건 | 4.1% |
| 서울 강서구 | 10건 | 3.1% |
| 서울 광진구 | 8건 | 2.5% |
| 충북 제천시 | 8건 | 2.5% |
| 경남 양산시 | 7건 | 2.2% |
| 경북 경주시 | 7건 | 2.2% |
| 광주전남 신안군 | 7건 | 2.2% |
| 경기 부천시 원미구 | 6건 | 1.9% |
| 경남 하동군 | 6건 | 1.9% |
건수는 이 글을 만든 날 기준입니다. 물건은 취하·매각으로 수시로 바뀝니다.
| 구분 | 건수 | 비중 |
|---|---|---|
| 법원경매 | 320건 | 100% |
| 감정가 대비 95% 이상 | 143건 | 44.7% |
| 감정가 대비 75~95% | 7건 | 2.2% |
| 감정가 대비 55~75% | 39건 | 12.2% |
| 감정가 대비 40~55% | 25건 | 7.8% |
| 감정가 대비 40% 미만 | 106건 | 33.1% |
감정가 대비 비율은 지금 회차 최저가를 기준으로 계산했습니다.
| 종류 | 건수 | 비중 |
|---|---|---|
| 토지 | 164건 | 51.3% |
| 주거용건물 | 117건 | 36.6% |
| 자동차·중기 | 30건 | 9.4% |
| 상가용및업무용건물 | 9건 | 2.8% |
열 건 중 5건이 토지입니다. 확인할 서류도 그 종류에 맞춰 보시면 됩니다.
| 최저가 구간 | 건수 | 비중 |
|---|---|---|
| 1천만 이하 | 81건 | 25.3% |
| 1천~5천만 | 122건 | 38.1% |
| 5천만~1억 | 53건 | 16.6% |
| 1~3억 | 48건 | 15% |
| 3~5억 | 11건 | 3.4% |
| 5~10억 | 3건 | 0.9% |
| 10억 초과 | 2건 | 0.6% |
1천~5천만 구간이 가장 많습니다. 준비하실 자금의 기준이 대체로 이 언저리입니다. 감정가가 아니라 지금 회차에 실제로 입찰하는 값입니다.
「형식적경매」 물건은 61.9%가 한 번 이상 유찰됐습니다. 전체 평균은 40.4%이니 21.5%p 높습니다. 유찰은 그 값에도 아무도 사지 않았다는 뜻입니다. 값이 싸서 좋은 것이 아니라, 싸진 이유가 있다고 읽으셔야 합니다. 다른 사람들도 서류를 보고 물러선 것일 수 있습니다. 반대로 말하면, 그 이유를 정확히 알아낼 수 있는 분에게는 경쟁이 적은 자리이기도 합니다. 어느 쪽이든 먼저 할 일은 같습니다 — 왜 유찰됐는지를 서류에서 찾는 것입니다.
| 이런 분이라면 | 먼저 볼 것 | 왜 |
|---|---|---|
| 처음 보시는 분이라면 | 아직 값이 떨어지지 않은 물건 143건 | 권리관계가 복잡해지기 전인 경우가 많아 판단 기준이 분명합니다 |
| 서류를 꼼꼼히 볼 수 있다면 | 세 번 넘게 유찰된 물건 127건 | 왜 남았는지를 알아낼 수 있다면 경쟁이 가장 적은 자리입니다 |
| 자금이 정해져 있다면 | 감정가 40% 미만까지 떨어진 물건 106건 | 다만 많이 떨어진 물건은 떨어진 이유를 먼저 설명할 수 있어야 합니다 |
| 가까운 곳부터 보시려면 | 서울 금천구 22건 | 현장을 직접 볼 수 있는 거리가 이 유형에서는 특히 중요합니다 |
건수는 이 글을 만든 날 기준입니다.
“낙찰받았는데 근저당이 남아 있었다”
왜 그런가 · 형식적경매에서는 말소되지 않는다고 보는 경우가 있습니다.
어떻게 하나 · undefined
“값이 싸 보여서 들어갔다”
왜 그런가 · 권리가 남을 위험이 값에 반영된 것일 수 있습니다.
어떻게 하나 · undefined
저희 글은 아래 자료를 모아 정리한 것입니다. 입찰을 결정하실 때는 반드시 원문을 직접 확인하십시오.
위 숫자는 2026-10-29 기준으로 마스터옥션이 수집한 법원경매·공매 공개 정보를 집계한 것입니다. 이 글은 말뜻과 실제 건수를 정리한 것입니다. 권리가 성립하는지, 낙찰 뒤 누가 무엇을 떠안는지는 사건마다 다르고 법원이 판단합니다. 입찰 전에 매각물건명세서·현황조사서·등기부를 직접 보시고, 필요하면 변호사·법무사에게 확인하십시오.