2026년 11월 6일 기준입니다. 이 글은 저희가 법원경매정보와 온비드에서 모은 공개 자료를 서울 서초구 것만 추려 정리한 것입니다. 숫자는 전부 저희 검색 화면이 쓰는 것과 같은 자료에서 나왔습니다. 그래서 아래 건수를 누르면 그대로 그 물건들이 나옵니다.
| 용도 | 물건 수 | 비중 |
|---|---|---|
| 주거용건물 | 68건 | 48.6% |
| 상가용및업무용건물 | 55건 | 39.3% |
| 토지 | 14건 | 10% |
| 용도복합용건물 | 1건 | 0.7% |
| 자동차·중기 | 1건 | 0.7% |
| 재활용품 | 1건 | 0.7% |
주거용건물가 48.6%로 가장 많지만, 나머지도 적지 않아 고를 폭이 있는 편입니다. 그다음은 상가용및업무용건물로 55건(39.3%)입니다. 용도복합용건물·자동차·중기·재활용품처럼 건수가 적은 종류를 찾으신다면 선택지가 많지 않습니다.
| 최저가 | 물건 수 | 비중 |
|---|---|---|
| 1천만 이하 | 1건 | 0.7% |
| 1천~5천만 | 17건 | 12.1% |
| 5천만~1억 | 9건 | 6.4% |
| 1~3억 | 36건 | 25.7% |
| 3~5억 | 13건 | 9.3% |
| 5~10억 | 23건 | 16.4% |
| 10억 초과 | 37건 | 26.4% |
최저가가 아직 공개되지 않은 물건 4건은 위 표에서 빠져 있습니다.
여기서 말하는 최저가는 이번 회차에서 이 금액 아래로는 입찰할 수 없는 하한선입니다. 감정가와는 다릅니다. 서울 서초구에서는 10억 초과 구간이 37건(26.4%)으로 가장 많습니다. 이 지역을 보실 생각이라면 준비하실 자금의 기준이 대체로 이 언저리입니다. 1억 이하도 27건 있습니다. 다만 금액이 낮은 물건은 토지·지분·소형 물건인 경우가 많아, 싸다는 이유만으로 고르면 나중에 곤란해질 수 있습니다.
서울 서초구에서 입찰일이 가까운 물건 94건을 놓고 보면, 평당 최저가의 중앙값은 약 2,535만원입니다. 물건 크기의 중앙값은 9.5평(31.3㎡)입니다. 중앙값은 딱 가운데 있는 물건의 값입니다. 평균을 쓰지 않은 이유는, 아주 비싼 물건 한 건이 평균을 통째로 끌어올려 실제 분위기와 달라지기 때문입니다. 다만 이 값은 전체 140건이 아니라 기일이 가까운 94건만 본 것이고, 용도가 섞여 있습니다. 대략의 감을 잡는 용도로만 보십시오.
서울 서초구에서 한 번 이상 유찰된 물건은 56건입니다. 그중 세 번 넘게 유찰된 물건이 42건 있습니다. 유찰은 그 회차에 아무도 입찰하지 않았다는 뜻입니다. 그러면 다음 회차에 최저가가 내려갑니다. 저희가 본 43건에서는 다음 회차 최저가가 20% 내려가는 경우가 가장 많았습니다. 1억짜리 물건이 한 번 유찰되면 다음에는 8,000만원 안팎이 된다는 뜻입니다. 다만 값이 내려간다고 좋은 것은 아닙니다. 여러 번 유찰되는 데는 대개 이유가 있습니다 — 인수해야 할 권리가 남아 있거나, 사람이 살고 있어 내보내기 어렵거나, 건물 상태가 나쁘거나 입니다. 그래서 유찰 횟수는 가격이 아니라 신호로 읽으셔야 합니다. 많이 떨어진 물건일수록 서류를 더 꼼꼼히 보셔야 합니다.
서울 서초구에서 눈에 띄는 것은 오래 남은 물건이 많다는 점입니다. 세 번 넘게 유찰된 물건이 42건(30%)으로, 전국 평균보다 1.3배 높습니다. 유찰이 거듭된다는 것은 그 값에도 아무도 사지 않았다는 뜻입니다. 값이 싸서 좋은 것이 아니라, 싸진 이유가 있다고 읽으셔야 합니다. 이런 지역에서는 최저가보다 매각물건명세서를 먼저 보십시오. 인수할 권리가 남아 있는지, 사람이 살고 있는지가 유찰의 흔한 이유입니다. 반대로 말하면 시간을 들여 서류를 볼 수 있는 분에게는 고를 것이 많은 지역이기도 합니다.
경매는 낙찰가만 준비하면 되는 것이 아닙니다. 아래 칸을 채워 보시면 실제로 들어가는 돈이 보입니다.
| 항목 | 어떻게 구하나 |
|---|---|
| ① 입찰보증금 | 최저가 × 10% 입찰하는 날 현장에 내야 합니다. 떨어지면 돌려받습니다. |
| ② 잔금 | 낙찰가 − 보증금 보통 낙찰 후 한 달 남짓 안에 내야 합니다. |
| ③ 인수하는 보증금 | 서류 확인 후 기입 앞선 세입자의 보증금을 떠안아야 하는 경우가 있습니다. 매각물건명세서에 적혀 있습니다. |
| ④ 명도 비용 | 서류 확인 후 기입 살고 있는 사람을 내보내는 데 드는 돈입니다. 협의가 안 되면 더 듭니다. |
| ⑤ 취득 관련 비용 | 세무사·법무사 확인 등기와 취득에 드는 비용입니다. 주택 수·지역·금액에 따라 크게 달라져 여기에 숫자를 적지 않습니다. |
| ⑥ 수리·정비비 | 현장 확인 후 기입 내부나 현장을 못 보고 낙찰받는 경우가 많습니다. |
①~⑥을 더한 값이 실제로 필요한 돈입니다. ③·④를 빼고 계산했다가 낭패를 보는 경우가 가장 흔합니다.
| 이런 경우라면 | 이만큼 있습니다 | 알아두실 점 |
|---|---|---|
| 경매가 처음이시라면 | 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건 30건 | 권리관계가 비교적 단순한 편이고, 가격도 감정가에 가까워 판단 기준이 분명합니다 |
| 자금이 넉넉하지 않다면 | 최저가 1억 이하 27건 | 다만 토지·지분·소형 물건이 섞여 있어 용도를 꼭 확인하셔야 합니다 |
| 서류를 볼 자신이 있다면 | 세 번 이상 유찰된 42건 | 값은 많이 내려갔지만 그만한 이유가 있습니다. 명세서부터 보십시오 |
| 지금 바로 움직이신다면 | 7일 안에 입찰이 있는 33건 | 서류를 검토할 시간이 짧습니다. 준비가 안 됐다면 다음 기회를 보시는 편이 낫습니다 |
건수는 이 글을 만든 날 기준입니다. 물건은 취하·매각으로 수시로 바뀝니다.
“감정가보다 한참 싸길래 입찰했는데, 알고 보니 내야 할 돈이 더 있었다”
왜 그런가 · 앞선 세입자의 보증금을 낙찰자가 떠안아야 하는 경우가 있습니다. 이런 물건은 여러 번 유찰되어 값이 많이 내려가 있습니다.
어떻게 하나 · 매각물건명세서에서 「인수」라고 적힌 항목이 있는지 먼저 보십시오. 그 금액을 낙찰가에 더해야 실제 값입니다.
“낙찰받았는데 살고 있는 사람이 나가지 않는다”
왜 그런가 · 소유권을 얻는 것과 살고 있는 사람을 내보내는 것은 별개의 절차입니다.
어떻게 하나 · 입찰 전에 현황조사서로 누가 살고 있는지 확인하십시오. 시간과 비용이 드는 일이라 미리 계산에 넣어야 합니다.
“들어가 보니 관리비가 몇 백만 원 밀려 있었다”
왜 그런가 · 오래 비어 있거나 분쟁이 있던 집은 관리비가 쌓입니다. 공용부분에 해당하는 몫은 낙찰자가 부담하게 되는 경우가 있습니다.
어떻게 하나 · 입찰 전에 관리사무소에 밀린 관리비를 물어보십시오. 전화 한 통이면 확인됩니다.
“서류에 없던 사람이 살고 있었다”
왜 그런가 · 현황조사 시점 이후에 들어온 경우가 있습니다. 조사서는 몇 달 전 기록일 수 있습니다.
어떻게 하나 · 전입세대를 따로 열람해 보시고, 조사서의 작성일을 확인하십시오.
저희 글은 아래 자료를 모아 정리한 것입니다. 입찰을 결정하실 때는 반드시 원문을 직접 확인하십시오.
위 숫자는 2026-11-06 기준으로 마스터옥션이 수집한 법원경매·공매 공개 정보를 집계한 것입니다. 물건은 취하·변경·매각으로 수시로 바뀌므로 실제 입찰 전에는 법원·온비드 원문을 반드시 확인하시기 바랍니다. 이 글은 정보 제공이며 투자 권유나 법률 자문이 아닙니다.